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Alt-Wiener Vorsorgewohnung

Bereits mit Eigenmitteln von rund EUR 25.000 (circa 30 % des Kaufpreises) können Sie eine Wohnung in bester Lage in einem klassischen Wiener Wohnhaus erwerben. Sie werden Eigentümer einer Wohnung in einem historischen Wiener Altbau in einer der besten Lagen der Stadt. Als Wohnungseigentümer werden Sie im Grundbuch eingetragen. Die Wohnung ist unbefristet an einen Altmieter zu historisch gedeckeltem Mietzins vermietet.

Historie der Alt-Wiener Zinshäuser

Soziale, wirtschaftliche sowie politische Umstände haben insbesondere zu Anfang des letzten Jahrhunderts zu strengen gesetzlichen Reglementierungen des Mietenmarktes geführt. Die Höhe der Miete wurde durch Einführung des Friedenszinses bzw. der Kategoriemieten gesetzlich geregelt. Noch heute unterliegen Mietverträge aus dieser Zeit in Altbauten den historisch bedingten Mietzinsbeschränkungen.

Potential

Mit Bestandsfreiwerdung kann bei Neuvermietung bzw. nach einer gegebenenfalls erforderlichen Wohnungssanierung der Mietzins um ein Mehrfaches angehoben, die Wohnung selbst genutzt oder mit einer hohen Wertsteigerung veräußert werden.

 Objektauswahl

Kaufpreis:ab EUR 1.800/m²
Lage:innerstädtische Lagen und nachgefragte Randbezirke in Wien
Baubewilligung:vor 1915
Aufzug:im Regelfall vorhanden
Instandhaltung / Haus:mittelfristig keine hohen Instandhaltungs- bzw. Reparaturaufwendungen zu erwarten.

Steuerliche Betrachtung

Der Gesetzgeber greift nicht in bestehende Alt-Mietverträge ein, dafür besteht aber folgende Ausnahmenregelung zur Liebhabereiverordnung: Dem wirtschaftlichen Nachteil der Mietzinsbeschränkung wird dahingehend Rechnung getragen, dass unabhängig von der tatsächlichen Miete für die Erreichung des steuerlichen Totalgewinnes fiktive marktkonforme Mieten angesetzt werden können. Unter der Annahme angemessener Mieterträge wird der Totalgewinn im Regelfall, abhängig von der Höhe der Eigenmittel, bereits innerhalb der ersten 10 Jahre erreicht. Bei Häusern, die vor 1915 errichtet wurden, kann jährlich eine 2%-ige AfA vom Gebäudeanteil (= 80 % der Anschaffungskosten) geltend gemacht werden. 

Nach Erreichen des nach den Bestimmungen der Liebhabereiverordnung ermittelten Totalüberschusses kann die Wohnung ohne einkommensteuerlicher Nachteile selbst genutzt bzw. mit einer erheblichen Wertsteigerung wiederverkauft werden.

Eine Veräußerung der Wohnung sollte jedoch generell nicht vor Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses erfolgen (siehe Informationen zur Liebhaberei).

Top-Kriterien für ein Investment in eine Alt-Wiener Vorsorgewohnung 

  • Niedriger Einstandspreis/m²
  • Historisches Wiener Altbauhaus
  • Hohes Wertsteigerungspotential
  • Beste innerstädtische Lagen
  • Hohes Abschreibungspotential

Ihre Ansprechpartner

Dr. Georg Aichelburg-Rumerskirch

Leitung Immobilienprodukte

Tel:
+43 1 5334 31-590

Mag. Renata Mehmedovic

Assistenz Immobilienprodukte

Tel:
+43 1 534 31-505

Natasa Baumann

Assistenz Immobilienprodukte

Tel:
+43 1 534 31-551

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